要求銀行合理定價、及時放貸並防範信貸風險
  李靜瑕 柳九邦
  昨日上午,一則有關監管層“窗口指導”個人住房貸款的消息,攪動了中國樓市敏感的神經。
  隨後央行發佈消息稱,人民銀行副行長劉士餘在5月12日主持召開了住房金融服務專題座談會,從合理配置信貸資源、科學合理定價、提高服務效率、有效防範信貸風險、建立信息溝通機制五大方面要求銀行進一步改善住房金融服務工作。
  一位與會的股份行副行長告訴《第一財經日報》,央行召開此次會議的主要內容,是針對個人住房貸款排隊、銀行惜貸等情況的出現,希望銀行加強對個人住房貸款的服務,對已經批准的個人住房貸款提高放款效率。會議並沒有提及加大投放力度等具體的政策。
  據上述副行長介紹,當天與會的銀行包括五大行,主要的股份制銀行如招行、民生、華夏、光大等銀行,還有郵儲銀行。央行則稱,共有15家銀行的負責人與會。
  儘管監管層的動作被一些市場人士視為“救市”,但接受本報採訪的一些業內人士認為,此舉主要涉及民生等方面考量,提法也不算新,不必過度聯想。
  “劉行長講話的目的,我理解還是從‘維穩’角度出發,當然會對市場的心理有一定影響。但是並非對住房貸款有所放鬆,實質影響應該不會太大。”有股份行管理層人士對本報表示。
  點名優先滿足首套房貸
  在當前的樓市敏感期,央行此次“窗口指導”激起輿論無限遐想,市場緊盯的還是會否出現信貸放鬆的信號。
  在信貸資源的配置上,央行在會議上要求:“合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。”
  中原地產首席分析師張大偉表示,央行上述要求主要針對市場首次購買自住商品房的需求,這一提法並非首次。在2012年年初,央行就曾明確提及滿足首次購房家庭的貸款需求。隨後中國房地產市場再次出現量價齊升。
  針對央行要求銀行支持個人購房貸款,多位接受本報採訪的業內人士均認為,如果沒有銀根的實質性放鬆,此類窗口指導的效果可能會比較有限。
  “銀行各種考核指標壓力很大,並不會因此出現實質性的轉向。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為,如果存款準備金率下調,房貸自然會鬆動,折扣也會變大。還有分析人士認為,與其將此次監管層的動作與市場行情聯繫起來,不如關註其對民生等領域的考量。
  比如有開發商對本報表示,商業銀行作為市場主體,逐利無可厚非。“但因為首套房貸涉及民生問題,所以,我建議政府可以考慮用公共財政給首套購房者貼息,這在國外是有先例的。”
  當前,銀行惜貸等情況在個人住房貸款領域時有發生。融360房貸數據報告顯示,從目前情況看,各大銀行不僅提高利率,更已對房貸出現“戰略放棄”的態度,除國有銀行出於社會責任未減少房貸業務外,其他銀行正在逐漸減少個人房貸業務,更多銀行駐點開始撤離售樓處。
  一位國有大行房貸業務人員對本報表示,目前中小銀行個人住房貸款相對緊張一些,但是大行在量上會有所保證。如果政策有要求,甚至可能會對個人住房貸款保證一定的規模,這一點大行可以做到。
  “現在一些在中小銀行貸不到款的客戶,會到我們這裡來做貸款,導致手裡積的項目比較多,現在貸個人住房貸款可能要排隊。”上述國有大行房貸業務人員稱,由此可見市場對個人住房貸款的需求依然比較高。
  要求合理定價並及時放貸
  近年來,伴隨著國家的房地產調控政策,銀行個人住房貸款也常出現排隊現象,亦有銀行因取消首套房貸利率優惠引發客戶不滿。上述股份行副行長告訴本報,這些現象也是央行召開此次會議的主要指向。
  劉士餘就此表示,銀行在做個人住房按揭貸款的時候,要科學合理定價,綜合考慮財務可持續、風險管理等因素,合理確定首套房貸款利率水平;提高服務效率,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。
  昨日媒體報道的一份本次會議的會議紀要顯示,央行還要求銀行理解社會底層人員的生存壓力,要有社會責任,做到財務可持續發展就好,不要過分追求商業可持續發展。
  “銀行不願意多做個人住房貸款還在於按揭貸款收益太低,有的甚至不賺錢。”另有股份行風險部門人士對《第一財經日報》表達了銀行的尷尬。此前,央行要求對首套住房貸款利率可以實行85折優惠,但是由於收益低加上信貸額度緊缺,銀行基本上取消了優惠,有的甚至還選擇了利率上浮。
  例如4月份以來,上海地區優惠房貸利率幾乎絕跡。在融360調查的26家銀行中,只有匯豐銀行可以提供9折利率優惠,五大行首套房貸利率一律為基準,以光大、浦發為代表的部分商業銀行由於額度緊張,首套房貸款利率上調5%~10%不等,華夏銀行、上海銀行、寧波銀行則暫停了首套房貸款業務。
  昨日,上海多家大型房產中介在經過詳細調研後,均向本報反饋稱,上海的個人房貸近期沒有任何鬆動的跡象,不少銀行甚至還在繼續收緊房貸。
  “最優質的客戶也是維持基準利率,不少還要上浮5%~10%,沒有任何鬆動。”一家大型商業銀行上海分行的信貸經理告訴本報,放款時間也沒有優化,“口頭上和客戶說放款時間在1個月左右,實際上可能遙遙無期。”
  張大偉分析稱,銀行個人住房貸款放款時間明顯拉長,影響客戶交易。目前北京等城市二手房交易放款時間平均在3個月左右,相比往年拉長一個月以上,導致很多交易停滯。同時銀行貸款額度緊張,4月1.23萬億元居民存款搬離銀行,銀行平均成本提高,導致不太可能給購房者優惠。
  關註“棄房”風險
  房地產風險是銀行近年來主要關註的領域,在個人住房貸款風險方面,央行也要求關註“棄房”風險。
  “現在個人住房貸款層面出現‘棄房’的是個別地區極個別的案例,從同行來看,也並沒有具體說誰的‘棄房’風險很大。”上述股份行副行長對本報表示,一些“棄房”的案例體現在當地一些企業主或者炒房者在主業經營不好的時候,會放棄投資房地產。但是這還不能夠上升到區域風險。
  2013年,溫州市銀監分局就對當地“棄房”現象做過相關統計。截至2013年7月末,溫州各類“棄房”案例有595例,其中按揭貸款不良餘額為41277萬元,出現“棄房”的為15例;因經營困難無法償還貸款,而對抵押房產“棄房”的有580戶。
  張大偉表示,房地產貸款的風險在增加,特別是溫州等房價下調較大的城市,已經出現了局部斷供的現象。這一現象的存在導致銀行不太可能在不大規模放水的情況下增加房貸額度。
  在風險防控方面,根據央行披露的信息,上述會議要求銀行有效防範信貸風險,嚴格執行個人住房貸款各項管理規定,加強對住房貸款風險的監測分析。
  “總體而言,對房地產的風險還是趨於謹慎。我們現在發放個人住房貸款也會優先選擇一些比較知名的大房企的樓盤,而一些中小開發商的樓盤,我們會比較謹慎。”上述國有大行房貸業務人員告訴本報。
  在上述會議中,央行並未提及房地產開發貸。前述股份行風險管理人士就此表示,對於開發貸,銀行可能會總體收緊保持謹慎,嚴格按照“名單制”來管理。
  “銀根持續緊縮已經嚴重影響了我們的項目銷售。”有開發商告訴本報,“3月份以來,公司旗下項目的銷售就碰到了很大的困難,4、5月份更是每況愈下。我們也希望銀行能夠支持剛需購房。”
  華遠地產董事長任志強日前更是公開表示:“如果樓市有拐點,那也是被銀行‘打拐了’。”
  (記者李德尚玉對本文亦有貢獻)
(原標題:央行穩樓市優先保首套房貸)
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